Kiedy uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest nieważna (a kiedy ważna)

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest nieważna, gdy została podjęta z naruszeniem prawa, poza kompetencjami wspólnoty albo bez wymaganej większości głosów. Trzeba jednak rozróżnić, kiedy uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest nieważna, a kiedy jedynie wadliwa, lecz nadal obowiązująca, bo potocznie wszystkie te sytuacje nazywa się nieważnością. Uchwała może być wadliwa, ale skuteczna do czasu uchylenia przez sąd, może być nieważna z mocy samego prawa, albo może w ogóle nie istnieć. Każdy z tych stanów rządzi się innymi zasadami i innym terminem działania.

Kiedy uchwała wspólnoty jest ważna?

Uchwała jest ważna, gdy została podjęta we właściwym trybie, większością głosów i w granicach spraw, o których wspólnota w ogóle może decydować. Spełnienie tych trzech warunków sprawia, że uchwała wiąże wszystkich właścicieli, także tych, którzy głosowali przeciw lub nie wzięli udziału w głosowaniu.

Tryb podejmowania uchwał określa ustawa. Uchwały zapadają na zebraniu właścicieli, w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, albo w sposób mieszany, czyli częściowo na zebraniu, a częściowo poza nim. Co do zasady o przyjęciu uchwały decyduje większość liczona wielkością udziałów w nieruchomości wspólnej, a nie liczbą osób. Oznacza to, że właściciel większego lokalu ma odpowiednio większy wpływ na wynik głosowania.

Sama treść uchwały również musi mieścić się w granicach kompetencji wspólnoty. Wspólnota decyduje o sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej, nie może natomiast skutecznie rozstrzygać o tym, co należy do wyłącznej własności poszczególnych właścicieli. Uchwała, która ingeruje w prawa odrębnej własności lokalu, wykracza poza to, na co wspólnota ma wpływ.

Z jakich powodów można zaskarżyć uchwałę?

Uchwałę można zaskarżyć z czterech powodów wskazanych w ustawie o własności lokali, gdy jest niezgodna z przepisami prawa, niezgodna z umową właścicieli, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza interes właściciela. Wystarczy jedna z tych podstaw, by właściciel mógł wystąpić do sądu o uchylenie uchwały (art. 25 u.w.l.).

Niezgodność z prawem obejmuje zarówno samą treść uchwały, jak i wady postępowania, które doprowadziło do jej podjęcia. Przykładem wady proceduralnej jest zbieranie głosów przez osobę nieuprawnioną albo przerwanie głosowania zaraz po uzyskaniu wygodnej większości. Naruszenie zasad prawidłowego zarządzania ocenia się natomiast przez pryzmat celowości, rzetelności i gospodarności. Klasyczny przykład to wybór kosztownego wykonawcy remontu bez porównania innych ofert.

Najszersza jest przesłanka naruszenia interesu właściciela. Chodzi tu o sytuacje, w których uchwała godzi w jego prawa majątkowe lub osobiste, na przykład obciąża go kosztami w sposób oderwany od wielkości jego udziału w nieruchomości wspólnej. Sądy konsekwentnie przyjmują, że koszty utrzymania części wspólnej powinny rozkładać się proporcjonalnie do udziałów, a odejście od tej zasady może uzasadniać uchylenie uchwały.

Ile czasu jest na zaskarżenie uchwały?

Na zaskarżenie uchwały właściciel ma sześć tygodni i jest to termin zawity, którego nie można przywrócić po upływie. Liczy się go od dnia podjęcia uchwały na zebraniu, a jeżeli uchwałę podjęto w drodze indywidualnego zbierania głosów, od dnia powiadomienia właściciela o jej treści.

Konsekwencją przekroczenia tego terminu jest to, że po jego upływie sąd nie rozpozna już żądania uchylenia uchwały, a ona sama pozostaje w mocy i podlega wykonaniu, niezależnie od tego, jak poważne zastrzeżenia budzi jej treść. Dlatego właściciel, który dostrzega wadę uchwały, nie powinien zwlekać z decyzją o jej zaskarżeniu.

Warto pamiętać, że samo wniesienie pozwu nie wstrzymuje wykonania uchwały. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Jeśli uchwała prowadzi do działań nieodwracalnych, właściciel powinien razem z pozwem złożyć wniosek o wstrzymanie jej wykonania.

Czym różni się uchwała nieważna od uchwały zaskarżalnej?

Różnica sprowadza się do tego, od kiedy uchwała przestaje obowiązywać. Uchwała zaskarżalna jest wiążąca dopóty, dopóki nie uchyli jej sąd, podczas gdy uchwała bezwzględnie nieważna nie wywołuje skutków już od chwili podjęcia, a wyrok sądu jedynie to potwierdza. Najważniejszą konsekwencją tego podziału jest czas, w jakim właściciel może zareagować.

W większości przypadków wadliwa uchwała jest jedynie zaskarżalna. Trzeba ją zaskarżyć w ciągu sześciu tygodni, a do tego czasu obowiązuje. Wyjątkowo jednak uchwała może być dotknięta tak poważną wadą, że jest nieważna z mocy samego prawa, na podstawie ogólnego przepisu Kodeksu cywilnego o czynnościach sprzecznych z prawem (art. 58 KC). Dotyczy to uchwał rażąco sprzecznych z prawem lub z zasadami współżycia społecznego. W orzecznictwie za taką uznano na przykład uchwałę pozwalającą odciąć dostawę wody właścicielowi zalegającemu z opłatami.

Różnica polega na tym, że nieważności bezwzględnej można dochodzić w każdym czasie, bez ograniczenia sześcioma tygodniami, w drodze powództwa o ustalenie (art. 189 KPC). Ta ścieżka jest jednak zarezerwowana dla sytuacji wyjątkowych. Nie zastępuje zwykłego zaskarżenia i nie służy do obchodzenia terminu przez właścicieli, którzy przegapili sześć tygodni.

Osobną kategorią jest uchwała nieistniejąca, czyli taka, przy której doszło do tak drastycznych uchybień, że trudno mówić o wyrażeniu woli przez wspólnotę. Klasyczny przykład to uchwała, za którą nie oddano wymaganej większości głosów, albo podjęta przez osoby nietworzące w ogóle wspólnoty. Taka uchwała nie istnieje w obrocie prawnym i nie wywołuje żadnych skutków, a jej nieistnienie, podobnie jak nieważność bezwzględną, stwierdza sąd w powództwie o ustalenie.

Co może zrobić właściciel, który nie zgadza się z uchwałą?

Właściciel, który nie zgadza się z uchwałą, może wystąpić do sądu okręgowego z powództwem o jej uchylenie, pamiętając o sześciotygodniowym terminie. To podstawowa i najczęściej wykorzystywana droga obrony przed uchwałą naruszającą jego prawa lub interesy.

Skuteczne zaskarżenie wymaga jednak nie tylko dochowania terminu. Trzeba wykazać, że jest się właścicielem lokalu w danej wspólnocie, oraz wskazać konkretną podstawę zaskarżenia, czyli na czym polega wadliwość uchwały. Sam sprzeciw wobec decyzji większości nie wystarczy, konieczne jest powiązanie zarzutu z jedną z ustawowych przesłanek. Ocena, która z nich wchodzi w grę i jak ją udowodnić, bywa najtrudniejszym elementem sprawy.

Z tego powodu w sporze z zarządem lub większością właścicieli warto skorzystać z pomocy prawnej dla wspólnot, zwłaszcza gdy w grę wchodzi krótki termin zaskarżenia i ryzyko wykonania spornej uchwały. Rozróżnienie, czy uchwała jest jedynie zaskarżalna, nieważna z mocy prawa, czy nieistniejąca, decyduje o tym, jak i w jakim czasie należy działać, dlatego ocenę konkretnej sytuacji najlepiej oprzeć na analizie jej treści i okoliczności podjęcia.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Kiedy uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest nieważna? Uchwała jest nieważna, gdy rażąco narusza prawo lub zasady współżycia społecznego, gdy wykracza poza kompetencje wspólnoty albo gdy nie uzyskała wymaganej większości głosów. Większość wad powoduje jednak tylko zaskarżalność uchwały, a nie jej nieważność z mocy prawa.

Ile czasu jest na zaskarżenie uchwały wspólnoty? Ważne, aby prawidłowo ustalić termin od, którego biegnie zaskarżenie i czy właściciel był o uchwale prawidłowo poinformowany. Jednocześnie uchwały ważne dla właściciela, które są podejmowane na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej są zaskarżalne w terminie 6 tygodni od daty prawidłowo zwołanego zebrania.

Czy uchwała obowiązuje w czasie postępowania sądowego? Tak. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Dlatego razem z pozwem warto złożyć wniosek o wstrzymanie wykonania uchwały.

Czy można podważyć uchwałę po upływie sześciu tygodni? Tylko wyjątkowo, gdy uchwała jest bezwzględnie nieważna lub nieistniejąca. W takich przypadkach można żądać ustalenia tego przez sąd w każdym czasie, ale dotyczy to wyłącznie rażących naruszeń, nie zwykłych wad uchwały.

Czy każdy właściciel ma jeden głos przy podejmowaniu uchwały? Co do zasady nie. Siłę głosu wyznacza wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, więc właściciel większego lokalu ma większy wpływ na wynik głosowania niż właściciel mniejszego. Od tej zasady są jednak dwa odstępstwa. Wspólnota może w umowie lub uchwale ustalić, że w danej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Niezależnie od tego, gdy suma udziałów nie jest równa jedności albo większość udziałów należy do jednego właściciela, głosowanie tym trybem wprowadza się na żądanie właścicieli mających łącznie co najmniej jedną piątą udziałów, i to bez potrzeby podejmowania uchwały.