Regulamin porządku domowego może regulować wyłącznie sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, a nie to, co dzieje się wewnątrz prywatnego lokalu. Wspólnota nie ustanowi skutecznie zakazu trzymania zwierząt w mieszkaniu, całkowitego zakazu wyprowadzania psów ani kar pieniężnych. Może natomiast określić zasady zachowania na klatce schodowej, w windzie i na terenie zielonym oraz godziny ciszy nocnej.
Regulamin porządku domowego nie może ingerować w to, co dzieje się wewnątrz prywatnego lokalu – może regulować wyłącznie sposób korzystania z nieruchomości wspólnej. Wspólnota nie ustanowi więc skutecznie zakazu trzymania zwierząt w mieszkaniu, całkowitego zakazu wyprowadzania psów czy kar pieniężnych za nieposłuszeństwo. Może natomiast określić zasady zachowania na klatce schodowej, w windzie czy na terenie zielonym oraz godziny ciszy nocnej.
Kto ustala regulamin porządku domowego?
Obowiązek przestrzegania porządku domowego wynika z ustawy
Ustawa o własności lokali (dalej: u.w.l.) nie zawiera osobnego przepisu zatytułowanego „regulamin porządku domowego”. Punktem wyjścia jest art. 13 ust. 1 u.w.l., który nakłada na każdego właściciela obowiązek utrzymywania lokalu w należytym stanie, przestrzegania porządku domowego oraz korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający innym współwłaścicielom. Regulamin to w istocie doprecyzowanie tego ogólnego obowiązku – spisanie konkretnych zasad, które w danym budynku składają się na „porządek domowy”.
Regulamin przyjmuje uchwała właścicieli
Skoro regulamin dotyczy praw i obowiązków wszystkich mieszkańców, nie może go wprowadzić jednostronnie zarząd ani zarządca – wymaga uchwały właścicieli lokali. Uchwała zapada większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że postanowiono, że na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2 u.w.l.). Głosowanie może odbyć się na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów albo w trybie mieszanym. Uwaga: dotyczy to dużych wspólnot – w małej wspólnocie (do trzech lokali) zarząd odbywa się na zasadach Kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 19 u.w.l.) i regulamin wymaga zgody współwłaścicieli według art. 199 i 201 KC.
Rola zarządu i zarządcy w przygotowaniu projektu
W praktyce projekt regulaminu przygotowuje zarząd lub zarządca, a następnie przedstawia go do akceptacji na zebraniu ogółu właścicieli. To, komu podlega taki zarządca i jak wygląda kontrola jego pracy, opisano szerzej w artykule o kompetencjach i kontroli zarządcy wspólnoty.
Czego regulamin porządku domowego może dotyczyć, a czego nie?
Regulamin obejmuje nieruchomość wspólną, nie wnętrze lokalu
Każdy właściciel ma prawo współkorzystać z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem (art. 12 ust. 1 u.w.l.) – to właśnie ten obszar, czyli klatki schodowe, windy, korytarze, piwnice i tereny zewnętrzne, może regulować regulamin porządku domowego. Ustalanie zasad korzystania z tych przestrzeni – na przykład godzin ciszy nocnej, sposobu przechowywania rzeczy na korytarzach czy zasad korzystania z placu zabaw – mieści się w granicach kompetencji wspólnoty.
Granica: prawo własności lokalu
Właściciel korzysta ze swojego lokalu w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swojego prawa. Regulamin porządku domowego nie może tego prawa ograniczać – nie ustanowi więc skutecznie zakazu trzymania zwierząt w mieszkaniu, nakazu określonego wystroju wnętrza czy obowiązku uzyskania zgody zarządu na remont, który nie dotyka nieruchomości wspólnej. Sądy konsekwentnie przyjmują, że regulamin nie może w żadnym zakresie ingerować w prawo własności lokalu.
Granica: immisje i zasady współżycia sąsiedzkiego
Tam, gdzie sposób korzystania z lokalu zaczyna zakłócać sąsiadów ponad przeciętną miarę – hałasem, zapachem, dymem – zastosowanie znajduje ogólna zasada z art. 144 KC: właściciel powinien powstrzymywać się od działań zakłócających korzystanie z sąsiednich nieruchomości ponad miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Regulamin porządku domowego często powtarza tę zasadę w praktycznej formie – na przykład ustalając konkretne godziny ciszy nocnej – ale ostateczną ochronę przed przekroczeniem tej miary daje dopiero droga cywilna, a nie sama treść regulaminu.
Zakaz wyprowadzania psów – czy wspólnota może go wprowadzić?
Nie w pełnym zakresie. Całkowity zakaz wyprowadzania psów po klatce schodowej i terenie wokół budynku oraz zakaz przewożenia ich windą są bezskuteczne – ograniczają prawo współkorzystania z nieruchomością wspólną zgodnie z jej przeznaczeniem, a żaden przepis nie daje wspólnocie kompetencji do wprowadzenia takiego zakazu. Tabliczki z takim zakazem mają charakter czysto informacyjny, a nie prawnie wiążący.
Wspólnota może natomiast skutecznie uregulować sposób, w jaki właściciele psów korzystają z części wspólnych: może zobowiązać do trzymania psa na smyczy w windzie i na korytarzach, do używania kagańca w przypadku ras uznawanych za agresywne, do sprzątania nieczystości po zwierzęciu czy do niepozostawiania psa bez nadzoru na klatce schodowej lub w piwnicy. Różnica jest zasadnicza: regulamin może porządkować sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, ale nie może wyłączyć samego prawa do korzystania z niej.
Jakie zakazy są dopuszczalne, a jakie nie?
|
Zakaz / postanowienie regulaminu |
Czy dopuszczalny |
Podstawa |
|
Całkowity zakaz trzymania psów lub kotów w lokalu |
Nie |
Ingeruje w prawo własności lokalu (art. 140 KC) – dotyczy wnętrza mieszkania, nie nieruchomości wspólnej |
|
Całkowity zakaz wyprowadzania psów przez teren wspólny |
Nie |
Narusza prawo współkorzystania z nieruchomością wspólną zgodnie z jej przeznaczeniem (art. 12 ust. 1 u.w.l.) |
|
Obowiązek trzymania psa na smyczy i w kagańcu na terenie wspólnym |
Tak |
Reguluje sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, nie wyłącza samego prawa do niej (art. 13 ust. 1 u.w.l.) |
|
Obowiązek sprzątania nieczystości po zwierzęciu na terenie wspólnym |
Tak |
Mieści się w obowiązku nieutrudniania korzystania innym współwłaścicielom (art. 13 ust. 1 u.w.l.) |
|
Cisza nocna w określonych godzinach |
Tak |
Doprecyzowanie zasady niezakłócania korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę (art. 144 KC) |
|
Zakaz palenia tytoniu w częściach wspólnych (klatka, winda, korytarz) |
Tak |
Dotyczy sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 1 u.w.l.) |
|
Zakaz przechowywania rowerów, wózków i innych rzeczy na korytarzach |
Tak, w granicach rozsądku |
Porządkuje korzystanie z nieruchomości wspólnej; nie może faktycznie wyłączać uprawnień wynikających z odrębnych przepisów (np. przeciwpożarowych) |
|
Kara pieniężna nakładana przez zarząd za naruszenie regulaminu |
Nie |
Brak podstawy ustawowej do nakładania sankcji finansowych przez zarząd lub zarządcę |
Co grozi za łamanie regulaminu porządku domowego?
Czy wspólnota może nakładać kary pieniężne?
Nie. Ani zarząd, ani zarządca, ani uchwała właścicieli nie mają ustawowej podstawy do nakładania kar pieniężnych czy mandatów za naruszenie regulaminu porządku domowego. Postanowienie regulaminu przewidujące taką karę jest bezskuteczne, niezależnie od tego, jak zostało sformułowane. Nie oznacza to bezkarności – zakłócanie spokoju i ciszy nocnej jest wykroczeniem z art. 51 Kodeksu wykroczeń, za które grzywnę lub mandat może nałożyć policja lub straż miejska, a nie wspólnota.
Żądanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji
Ustawa przewiduje za to znacznie dalej idącą, choć rzadko stosowaną sankcję. Jeżeli właściciel rażąco lub uporczywie wykracza przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo swoim zachowaniem czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może wystąpić do sądu z żądaniem sprzedaży jego lokalu w drodze licytacji, na zasadach egzekucji z nieruchomości (art. 16 ust. 1 u.w.l.). Właścicielowi, którego lokal sprzedano w tym trybie, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego (art. 16 ust. 2 u.w.l.). To ostateczny środek, stosowany dopiero wtedy, gdy naruszenia mają charakter poważny i powtarzalny, a nie jednorazowy incydent. Zanim wspólnota zdecyduje się na ten krok, warto sięgnąć po pomoc prawną dla wspólnot mieszkaniowych – źle udokumentowane powództwo kończy się zwykle jego oddaleniem. Wytoczenie takiego powództwa jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu – wymaga uprzedniej uchwały właścicieli udzielającej zarządowi pełnomocnictwa (art. 22 ust. 3 pkt 7 u.w.l.).
Najczęściej zadawane pytania
Czy wspólnota może zakazać trzymania zwierząt w mieszkaniu?
Nie. Taki zakaz dotyczyłby wnętrza lokalu, a nie nieruchomości wspólnej, więc wykraczałby poza kompetencje regulaminu porządku domowego i naruszałby prawo własności.
Czy regulamin może ograniczać najem krótkoterminowy lokalu?
Regulamin może regulować sposób korzystania z nieruchomości wspólnej przez gości najemcy, ale nie może zakazać samego prawa właściciela do wynajmu lokalu – to już element prawa własności, którego regulamin nie reguluje.
Kto egzekwuje przestrzeganie regulaminu porządku domowego?
Na co dzień czuwa nad tym zarząd lub zarządca, a w przypadku poważnych i powtarzających się naruszeń – sąd, do którego wspólnota może skierować sprawę o sprzedaż lokalu w trybie licytacji.
Czy regulamin porządku domowego musi być zgłaszany do jakiegokolwiek rejestru?
Nie. To wewnętrzny dokument wspólnoty, przyjmowany uchwałą właścicieli i obowiązujący od chwili jej podjęcia, bez potrzeby zgłaszania go w żadnym rejestrze publicznym.
Czy każdy właściciel może zaskarżyć regulamin porządku domowego?
Tak, ale w terminie 6 tygodni. Ponieważ regulamin jest przyjmowany uchwałą, każdy właściciel może ją zaskarżyć do sądu z powodu niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo naruszenia jego interesów (art. 25 ust. 1 u.w.l.). Powództwo trzeba wytoczyć w terminie 6 tygodni od podjęcia uchwały na zebraniu albo od powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a u.w.l.). Samo zaskarżenie nie wstrzymuje wykonania uchwały – może to zrobić dopiero sąd.
Czy regulamin może zakazać wieszania prania na balkonie?
Częściowo tak. Balkon ma status mieszany: przestrzeń służąca do wyłącznego użytku właściciela stanowi część składową lokalu, ale elementy konstrukcyjne trwale związane z bryłą budynku – płyta, balustrada, fragmenty elewacji – należą do nieruchomości wspólnej (uchwała SN z 7 marca 2008 r., III CZP 10/08). Regulamin może więc regulować to, co wpływa na wygląd elewacji (np. zakaz wieszania prania na zewnętrznej stronie balustrady), ale nie może zakazać korzystania z wewnętrznej przestrzeni balkonu zgodnie z jego przeznaczeniem.
Michał Myśliwy
Założyciel kancelarii, prawnik i praktyk w obszarze ochrony danych osobowych oraz compliance. Od wejścia w życie RODO nieprzerwanie pełni funkcję Inspektora Ochrony Danych (IOD) w spółkach akcyjnych i z o.o., projektując i osobiście wdrażając rozwiązania oparte na realnych procesach biznesowych i pełnej odpowiedzialności zarządczej. Przeprowadził ponad 200 audytów i wdrożeń RODO. W obszarze prawa wspólnot mieszkaniowych łączy znajomość ustawy o własności lokali z praktyką compliance — wspiera właścicieli i zarządy w sporach z zarządem, ocenie uchwał i kontroli dokumentacji finansowej.
Zastrzeżenie: artykuł ma charakter informacyjny i edukacyjny, nie stanowi porady prawnej w indywidualnej sprawie. Prawo wspólnot i spółdzielni było wielokrotnie nowelizowane — przed podjęciem decyzji zweryfikuj aktualny stan prawny lub skonsultuj się z radcą prawnym.