Do kogo należy balkon we wspólnocie mieszkaniowej

Balkon we wspólnocie mieszkaniowej ma podwójny status prawny. Przestrzeń wewnętrzna, która służy wyłącznie mieszkańcom lokalu, należy do właściciela i to on odpowiada za jej utrzymanie. Elementy konstrukcyjne trwale połączone z budynkiem oraz części kształtujące wygląd elewacji stanowią nieruchomość wspólną, więc decyzje o nich należą do wspólnoty.

Poniżej wyjaśniamy, skąd bierze się dwoisty charakter balkonu, które elementy należą do właściciela, a które do wspólnoty, oraz jak rozstrzygane są spory o kwalifikację poszczególnych części. Omawiamy też różnice między balkonem, loggią a tarasem i wpływ balkonu na powierzchnię mieszkania.

Dlaczego status balkonu budzi wątpliwości?

Źródłem wielu sporów jest to, że ani ustawa o własności lokali, ani prawo budowlane nie zawierają definicji balkonu. Brak takiej definicji sprawia, że nie da się z góry przesądzić, gdzie kończy się prawo właściciela lokalu, a zaczyna nieruchomość wspólna. Balkon jednocześnie służy konkretnemu mieszkaniu i jest częścią bryły budynku, dlatego prawnicy mówią o jego dwoistym charakterze.

Nieruchomość wspólna obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Balkon wymyka się prostej kwalifikacji, ponieważ część jego elementów służy tylko mieszkańcom danego lokalu, a inne, jak płyta czy balustrada, oddziałują na cały budynek i jego wygląd.

Co należy do właściciela lokalu?

Do właściciela lokalu należy ta część balkonu, która służy wyłącznemu zaspokajaniu jego potrzeb mieszkaniowych. Chodzi o przestrzeń wewnętrzną balkonu, z której korzysta tylko mieszkaniec i która nie wpływa na wygląd ani konstrukcję budynku.

Zalicza się do niej posadzkę wraz z warstwą wykończeniową, czyli płytki lub inne pokrycie, oraz wewnętrzne powierzchnie ścianek, które można pomalować lub wykończyć według własnego uznania. Właściciel odpowiada również za elementy niezwiązane trwale z konstrukcją, takie jak markizy, meble balkonowe, doniczki czy suszarki. Te części pozostają w jego wyłącznej gestii, bo ich stan nie oddziałuje na resztę nieruchomości.

Co należy do nieruchomości wspólnej?

Do nieruchomości wspólnej zalicza się te elementy balkonu, które są trwale połączone z bryłą budynku albo kształtują wygląd elewacji. Nie służą one wyłącznie jednemu właścicielowi, lecz wpływają na stan i wygląd całego budynku, dlatego wchodzą w skład części wspólnych.

Należą tu przede wszystkim płyta balkonowa jako element konstrukcyjny, balustrada oraz zewnętrzne powierzchnie i obróbki wpływające na elewację. Nawet jeśli fizycznie z tych elementów korzysta tylko mieszkaniec danego lokalu, względy architektoniczne i estetyczne przesądzają o zaliczeniu ich do nieruchomości wspólnej. Podobny mechanizm, w którym część wspólna zostaje oddana do wyłącznego użytku jednego właściciela, działa przy przydzielaniu miejsc postojowych w hali garażowej. Balustrada widoczna z zewnątrz współtworzy wygląd fasady, a jej stan techniczny wpływa na bezpieczeństwo, więc nie może pozostawać wyłączną sprawą jednego właściciela. Od tej kwalifikacji zależy też podział, w którym koszty remontu balkonu rozkładają się między właściciela a wspólnotę, dlatego status elementu warto ustalić jeszcze przed rozpoczęciem prac.

Co mówi orzecznictwo o statusie balkonu?

Rozstrzygnięcie dwoistego statusu balkonu zawdzięczamy przede wszystkim Sądowi Najwyższemu. W uchwale z 7 marca 2008 roku (III CZP 10/08) Sąd Najwyższy oddzielił część balkonu służącą wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych właściciela od elementów konstrukcji trwale połączonych z budynkiem, które pozostają w gestii wspólnoty mieszkaniowej. To orzeczenie do dziś stanowi podstawę rozumienia statusu balkonu.

Sąd Najwyższy zaznaczył przy tym, że wobec braku ustawowej definicji balkonu jego status należy oceniać w odniesieniu do konkretnego przypadku, uwzględniając rozwiązania architektoniczne danego budynku. Oznacza to, że nie istnieje jedna uniwersalna granica pasująca do każdej nieruchomości, a ocena zależy od tego, jak balkon został zaprojektowany i wkomponowany w elewację. W późniejszym orzecznictwie sądy potwierdzały, że jeżeli przemawiają za tym względy architektoniczne lub estetyczne, dany element balkonu można zaliczyć do nieruchomości wspólnej, choćby korzystał z niego wyłącznie mieszkaniec jednego lokalu.

Czym balkon różni się od loggii i tarasu?

Choć loggia i taras pełnią funkcję zbliżoną do balkonu, ich status prawny bywa oceniany odmiennie z uwagi na różnice konstrukcyjne. Loggia jest wnęką wpuszczoną w bryłę budynku i osłoniętą jego ścianami, więc silniej wiąże się z konstrukcją całości. Taras natomiast opiera się zwykle na stropie nad pomieszczeniami albo na gruncie, przez co jego dolna warstwa pełni rolę przekrycia chroniącego lokal położony niżej.

Warstwy izolacyjne tarasu oddziałują więc na więcej niż jeden lokal i z tego powodu częściej kwalifikuje się je jako element nieruchomości wspólnej. Przy każdej z tych konstrukcji obowiązuje jednak ta sama zasada oceny, czyli rozróżnienie między częścią służącą wyłącznie właścicielowi a elementami wpływającymi na budynek jako całość.

Jak rozstrzyga się spór o status elementu balkonu?

Spory najczęściej dotyczą tego, czy dany element należy do właściciela, czy do wspólnoty. Punktem wyjścia zawsze jest ustalenie, czy sporna część służy wyłącznie mieszkańcom lokalu, czy stanowi element konstrukcji lub elewacji. Płyta balkonowa, balustrada i obróbki zewnętrzne z reguły trafiają do drugiej grupy.

Jeżeli wspólnota nie chce uznać swojej odpowiedzialności, właściciel może dążyć do podjęcia stosownej uchwały, a w razie jej braku lub wadliwości skierować sprawę na drogę sądową. Sąd ocenia wówczas status spornego elementu w odniesieniu do konkretnego budynku, zgodnie z linią orzeczniczą Sądu Najwyższego. Zanim jednak dojdzie do sporu, warto skonsultować kwalifikację elementu, ponieważ trafna ocena na wczesnym etapie pozwala uniknąć kosztownego postępowania. Spór o balkon to jedna z wielu spraw, w których wspiera właścicieli i wspólnoty nasza kancelaria obsługująca wspólnoty mieszkaniowe, pomagając ustalić zakres odpowiedzialności i przeprowadzić sprawę do końca.