Kto ponosi koszty remontu balkonu i tarasu we wspólnocie mieszkaniowej

Za remont elementów konstrukcyjnych balkonu i tarasu – trwale połączonych z bryłą budynku – płaci wspólnota mieszkaniowa z funduszu remontowego. Wykończenie: płytki, posadzkę, balustrady niekonstrukcyjne czy markizy, finansuje właściciel lokalu. Żeby wyegzekwować taki remont, potrzebne jest formalne pismo do zarządu, a gdy właściciele lokali podejmą uchwałę odmowną – zaskarżenie jej do sądu w ustawowym terminie sześciu tygodni.

Kiedy remont balkonu lub tarasu finansuje wspólnota, a kiedy właściciel lokalu?

Podział obowiązków wynika z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Nieruchomość wspólną stanowią te części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku jednego lokalu. Balkon i taras mają podwójną naturę: fizycznie przylegają do jednego mieszkania, ale konstrukcyjnie są elementem całego budynku, więc ich status trzeba rozbić na dwie warstwy.

Elementy konstrukcyjne – zawsze na koszt wspólnoty

Sąd Najwyższy w uchwale z 7 marca 2008 r. (III CZP 10/08) rozstrzygnął ten spór jednoznacznie: płyta balkonowa czy tarasowa, belki nośne, balustrada od strony konstrukcyjnej, mocowania do bryły budynku oraz hydroizolacja to elementy nieruchomości wspólnej. Nie służą wyłącznie właścicielowi jednego lokalu, bo ich stan wpływa na bezpieczeństwo i wygląd całego budynku. Zanim wyślesz pismo o remont balkonu, sprawdź więc najpierw, czy uszkodzenie – pęknięta płyta, odpadający tynk pod balustradą, przeciekająca izolacja – dotyczy właśnie tej warstwy konstrukcyjnej. Jeśli tak, koszt pokrywa wspólnota na podstawie art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali, który wprost zalicza wydatki na remonty i bieżącą konserwację do kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Sądy powszechne dodatkowo uwzględniają względy estetyczne i architektoniczne. Element, który decyduje o jednolitym wyglądzie elewacji całego budynku – na przykład barierka widoczna z zewnątrz – bywa kwalifikowany jako część wspólna nawet wtedy, gdy fizycznie przylega tylko do jednego balkonu. Ta sama zasada dotyczy remontu tarasu na ostatniej kondygnacji: jego płyta pełni funkcję dachu dla lokalu poniżej, więc awaria hydroizolacji obciąża wspólnotę bez względu na to, kto z tarasu faktycznie korzysta.

Wykończenie i elementy dekoracyjne – obowiązek właściciela

Art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali nakłada na właściciela obowiązek utrzymania jego lokalu w należytym stanie. Do tej kategorii należy przestrzeń wewnętrzna balkonu i tarasu, z której korzysta wyłącznie on: wymiana płytek, malowanie ścian bocznych, donice, oświetlenie ogrodowe czy markiza. Wymianę tych elementów właściciel finansuje sam i zwykle nie potrzebuje na nią zgody wspólnoty, o ile nie ingeruje w warstwę hydroizolacyjną ani w wygląd elewacji.

Granica bywa więc płynna, dlatego przy niejasnym przypadku warto od razu wskazać w zgłoszeniu, którego elementu dotyczy usterka i dlaczego kwalifikujesz go jako konstrukcyjny – to znacznie skraca dyskusję z zarządem. To, do kogo należy balkon we wspólnocie mieszkaniowej, rozstrzyga dokładnie ten sam podział na konstrukcję i wykończenie, co w przypadku tarasu.

Pismo o remont balkonu, tarasu lub klatki schodowej – jak je napisać?

Jeśli remont elementów konstrukcyjnych mieści się w rocznym planie gospodarczym i w środkach funduszu remontowego, zarząd realizuje go samodzielnie jako czynność zwykłego zarządu (art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali). Gdy remont wykracza poza plan gospodarczy albo wymaga podwyższenia zaliczek, jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 2-3 ustawy) i potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Pismo, które składasz, ma więc dwa cele: zgłosić usterkę i doprowadzić do poddania sprawy pod głosowanie.

Co powinno zawierać zgłoszenie

Skuteczne zgłoszenie opisuje dokładnie miejsce i charakter uszkodzenia, datę jego zauważenia oraz zagrożenie, jakie stwarza – na przykład odpadający tynk nad ciągiem pieszym czy zacieki w lokalu poniżej. Warto dołączyć zdjęcia i, jeśli masz, kosztorys wstępny. Środki na taki remont pochodzą z funduszu remontowego, czyli jednej z pozycji, z których składa się czynsz we wspólnocie mieszkaniowej – to comiesięczne zaliczki wpłacane przez wszystkich właścicieli proporcjonalnie do ich udziałów. Odwołanie się do tego źródła finansowania w piśmie pokazuje zarządowi, że nie prosisz o wydatek poza budżetem, tylko o wykorzystanie środków, które już są zbierane na ten cel.

Wzór pisma o remont klatki schodowej, balkonu i tarasu

Co zrobić, gdy wspólnota odmawia remontu?

Zarząd nie zawsze reaguje od razu, a czasem właściciele podejmują uchwałę odmowną. Masz wtedy dwie drogi, zależnie od tego, na jakim etapie utknęła sprawa. Uwaga: jeśli uchwała o remoncie po prostu nie uzyskała wymaganej większości, nie ma uchwały, którą można zaskarżyć – Sąd Najwyższy w uchwale z 20 listopada 2024 r. (III CZP 20/23) odrzucił koncepcję tzw. uchwały negatywnej. W takiej sytuacji zarząd może żądać rozstrzygnięcia przez sąd na podstawie art. 24 ustawy o własności lokali, a właściciel może wystąpić z powództwem o nakazanie wspólnocie wykonania remontu części wspólnej.

Zaskarżenie uchwały odmownej do sądu

Jeśli właściciele podjęli uchwałę odmawiającą remontu albo ustalili koszty w sposób, który uważasz za niezgodny z prawem lub krzywdzący, art. 25 ustawy o własności lokali daje Ci prawo zaskarżenia tej uchwały. Powództwo wnosisz przeciwko wspólnocie w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia Cię o jej treści, jeśli głosy zbierano indywidualnie. Sprawę rozpoznaje w pierwszej instancji sąd okręgowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości – tak wynika z art. 17 pkt 4² Kodeksu postępowania cywilnego, a opłata od pozwu wynosi 200 zł. Samo wniesienie pozwu nie wstrzymuje wykonania uchwały, więc jeśli zwłoka groziłaby dalszym pogorszeniem stanu technicznego, warto od razu wnioskować o wstrzymanie jej wykonania do czasu rozstrzygnięcia sprawy.

Gdy zarząd jest bezczynny

Zdarza się też, że złożony wniosek o remont klatki schodowej albo balkonu zostaje bez odpowiedzi, bo zarząd w ogóle nie zwołuje zebrania ani nie poddaje sprawy pod głosowanie. Wtedy właściciele dysponujący łącznie co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej mogą sami zażądać zwołania zebrania na podstawie art. 31 ustawy o własności lokali. Jeżeli i to nie przynosi efektu, a zarząd systematycznie narusza zasady prawidłowej gospodarki nieruchomością, każdy właściciel może wystąpić do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego – art. 26 ustawy daje sądowi kompetencję do wyznaczenia takiej osoby i określenia zakresu jej uprawnień do czasu, aż przyczyny powołania ustaną.

Kiedy zamiast wniosku do wspólnoty składasz podanie do spółdzielni mieszkaniowej o remont klatki schodowej?

Procedura opisana wyżej dotyczy wspólnot mieszkaniowych działających na podstawie ustawy o własności lokali. Jeśli mieszkasz w budynku spółdzielni mieszkaniowej i masz spółdzielcze prawo do lokalu, adresatem zgłoszenia nie jest zarząd wspólnoty, tylko zarząd spółdzielni – piszesz wtedy podanie do spółdzielni mieszkaniowej o remont klatki schodowej lub innej części wspólnej budynku, zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych i Prawem spółdzielczym, a nie ustawą o własności lokali. Treść i załączniki pozostają podobne – opis usterki, dokumentacja fotograficzna, wniosek o ujęcie sprawy w planie remontów.

W mowie potocznej mieszkańcy obu typów budynków posługują się zamiennie sformułowaniem “pismo o remont klatki”, niezależnie od tego, czy adresatem jest zarząd wspólnoty, czy spółdzielnia. Zanim wyślesz takie pismo, warto jednak sprawdzić, jaki tytuł prawny przysługuje Ci do lokalu – odrębna własność (wynika z księgi wieczystej lokalu) czy spółdzielcze prawo do lokalu (wynika z przydziału lub umowy ze spółdzielnią) – bo ustalenie właściwego adresata i podstawy prawnej decyduje o tym, czy sprawa w ogóle trafi do właściwego trybu rozpatrzenia.

Balkon i taras to elementy, które fizycznie należą do jednego mieszkania, ale prawnie dzielą się na warstwę konstrukcyjną i wykończeniową, a od tego podziału zależy, kto płaci za usterkę. Kompleksowa obsługa prawna wspólnot mieszkaniowych obejmuje przygotowanie takiego zgłoszenia, wezwanie zarządu do działania oraz – gdy trzeba – zaskarżenie uchwały przed sądem okręgowym.

Jeśli zarząd Twojej wspólnoty zwleka z odpowiedzią albo kwestionujesz zasadność odmowy, warto skonsultować pismo i dalsze kroki, zanim upłynie sześciotygodniowy termin na zaskarżenie uchwały.