Miejsce postojowe i garaż we wspólnocie mieszkaniowej – czyje są i kto za nie płaci

Prawa i obowiązki związane z miejscem postojowym we wspólnocie mieszkaniowej zależą od statusu prawnego garażu. Inaczej wygląda sytuacja, gdy garaż jest częścią nieruchomości wspólnej, a inaczej, gdy stanowi odrębny lokal niemieszkalny we współwłasności. Od tego rozróżnienia zależy, kto płaci za utrzymanie, kto może korzystać z konkretnego stanowiska, czy da się je sprzedać osobno oraz jak liczy się głos na zebraniu wspólnoty.

Poniżej wyjaśniamy trzy modele, w których funkcjonują miejsca postojowe, pokazujemy rozłożenie kosztów w każdym z nich i osobno omawiamy głośny temat parkowania samochodów zasilanych gazem w garażach podziemnych.

Od czego zależą prawa do miejsca postojowego

Zanim właściciel ustali, co wolno mu zrobić ze swoim miejscem, musi wiedzieć, na jakiej podstawie prawnej je posiada. W polskich budynkach wielolokalowych spotyka się trzy podstawowe rozwiązania.

Pierwsze to garaż jako część nieruchomości wspólnej, w którym konkretne stanowiska przydziela się właścicielom umową o podziale do korzystania. Drugie to garaż wyodrębniony jako samodzielny lokal niemieszkalny, w którym właściciele mieszkań mają udziały. Trzecie to miejsce używane na podstawie najmu, bez żadnego prawa własności do niego. Każdy z tych modeli inaczej rozkłada koszty, uprawnienia i możliwość rozporządzania stanowiskiem.

Garaż jako część nieruchomości wspólnej

W pierwszym modelu hala garażowa nie jest wyodrębniona, lecz stanowi część nieruchomości wspólnej, podobnie jak klatka schodowa czy teren wokół budynku. Właściciel lokalu nie nabywa wówczas odrębnego prawa do konkretnego stanowiska, tylko prawo do wyłącznego korzystania z wydzielonej części wspólnej. Takie przypisanie następuje w drodze umowy o podział nieruchomości do korzystania, określanej jako podział quoad usum.

Umowa quoad usum nie znosi współwłasności ani nie dzieli nieruchomości w sensie prawnym. Zmienia jedynie sposób korzystania z rzeczy wspólnej, tak że wskazane osoby używają przydzielonych fragmentów z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. Roszczenia z takiej umowy można ujawnić w dziale trzecim księgi wieczystej nieruchomości wspólnej, co chroni uprawnionego wobec kolejnych nabywców, którzy o podziale wiedzieli lub z łatwością mogli się dowiedzieć.

Konsekwencja tego modelu bywa zaskakująca dla właścicieli. Skoro miejsce jest częścią wspólną, nie da się go sprzedać samodzielnie, w oderwaniu od lokalu mieszkalnego. Podział na część wspólną i część należącą do właściciela lokalu budzi wątpliwości również przy ustalaniu, do kogo należy balkon we wspólnocie mieszkaniowej, co często bywa źródłem sporów między właścicielami a wspólnotą.

Garaż jako odrębny lokal niemieszkalny

W drugim modelu deweloper wyodrębnia garaż jako samodzielny lokal niemieszkalny o funkcji użytkowej, dla którego zakłada się osobną księgę wieczystą. Nabywcy mieszkań kupują wtedy udziały we współwłasności tego lokalu, a konkretne stanowiska przydziela się im ponownie umową quoad usum, tyle że wewnątrz wyodrębnionego garażu.

Ten model daje większą swobodę obrotu. Współwłaściciel może zbyć swój udział w garażu, a wraz z nim prawo do korzystania z przypisanego stanowiska, przy czym nabywcą bywa nie tylko sąsiad, ale też osoba spoza budynku. Trzeba jednak pamiętać, że przedmiotem sprzedaży pozostaje udział w lokalu, a nie fizycznie wydzielony metraż. Warto też wiedzieć, że można być członkiem wspólnoty wyłącznie jako współwłaściciel takiego garażu, bez posiadania mieszkania w budynku.

Samodzielność garażu jako lokalu wymaga spełnienia warunków z ustawy o własności lokali, w tym wydzielenia trwałymi ścianami, co potwierdza starosta zaświadczeniem. Dopiero taki dokument pozwala ustanowić odrębną własność i prowadzić obrót niezależny od lokali mieszkalnych.

Kto płaci za utrzymanie garażu i miejsc postojowych

Rozłożenie kosztów to punkt, który najczęściej rodzi spory, a odpowiedź znów zależy od modelu. Gdy garaż jest częścią nieruchomości wspólnej, koszty jego utrzymania ponoszą wszyscy właściciele w ramach zaliczek na nieruchomość wspólną, proporcjonalnie do posiadanych udziałów. Dzieje się tak niezależnie od tego, czy danemu właścicielowi przydzielono jakiekolwiek stanowisko, co bywa źródłem poczucia niesprawiedliwości u osób bez samochodu.

Gdy garaż stanowi odrębny lokal niemieszkalny, z tym lokalem również związany jest udział w nieruchomości wspólnej, a jego współwłaściciele ponoszą koszty utrzymania części wspólnych budynku proporcjonalnie do tego udziału. Wewnętrzne koszty samego garażu współwłaściciele mogą natomiast rozliczać między sobą według ustalonych przez siebie zasad. Wysokość udziału w garażu przekłada się bezpośrednio na wysokość czynszu we wspólnocie mieszkaniowej, dlatego trzeba to uwzględnić przy planowaniu miesięcznych zaliczek.

Czy można sprzedać samo miejsce postojowe

Odpowiedź wynika wprost z modelu. Przy garażu będącym częścią nieruchomości wspólnej sprzedaż samego stanowiska nie jest możliwa, ponieważ prawo do niego wynika z umowy o korzystanie, a nie z odrębnej własności. Właściciel może zbyć mieszkanie razem z przypisanym stanowiskiem, ale nie oderwie miejsca od lokalu.

Przy garażu wyodrębnionym jako lokal niemieszkalny obrót jest możliwy i dotyczy udziału we współwłasności. Współwłaściciel, który nie chce zbywać udziału, a jedynie udostępnić stanowisko innej osobie, może je wynająć. Najem pozostaje najbardziej elastycznym rozwiązaniem, ponieważ nie wymaga zmian w księgach wieczystych ani zgody pozostałych współwłaścicieli co do samego udziału.

Prawo głosu współwłaściciela garażu na zebraniu wspólnoty

Wyodrębnienie garażu jako lokalu przez lata rodziło praktyczny problem przy głosowaniu – współwłaściciele dysponowali jednym niepodzielnym udziałem i musieli uzgadniać wspólne stanowisko, co przy kilkudziesięciu osobach było często niewykonalne. Stan ten zmieniła nowelizacja ustawy o własności lokali, która weszła w życie 29 sierpnia 2015 r. (Dz.U. 2015 poz. 1168). Obecnie współwłaściciel lokalu w częściach ułamkowych jest traktowany jak właściciel lokalu (art. 1a u.w.l.) i głosuje samodzielnie udziałem cząstkowym, odpowiadającym iloczynowi jego udziału we współwłasności garażu i udziału tego garażu w nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 3a u.w.l.). Wyjątek dotyczy głosowania według zasady „jeden właściciel – jeden głos”. Wówczas współwłaściciele garażu, aby oddać głos przypadający na ich lokal, muszą ustanowić wspólnego pełnomocnika, powoływanego większością liczoną według udziałów we współwłasności lokalu (art. 23 ust. 2b u.w.l.). Zarząd wspólnoty nie jest przy tym z mocy prawa umocowany do reprezentowania współwłaścicieli wyodrębnionego garażu w sprawach dotyczących tego lokalu. Współwłaściciel, którego głos błędnie policzono lub pominięto, może zaskarżyć uchwałę do sądu w terminie 6 tygodni (art. 25 u.w.l.).

Zasady korzystania i regulamin garażu

Niezależnie od przyjętego modelu własności wspólnota lub współwłaściciele garażu mogą ustalić regulamin określający zasady korzystania ze stanowisk oraz części manewrowych. Regulamin porządkuje sprawy, których nie rozstrzyga sama umowa o podział do korzystania, takie jak sposób parkowania, przechowywanie przedmiotów, ładowanie pojazdów elektrycznych czy utrzymanie czystości. Nie może jednak wykraczać poza ramy wyznaczone prawem ani naruszać uprawnień wynikających z umowy quoad usum. Gdy współwłaściciele nie potrafią się porozumieć co do sposobu korzystania z garażu, spór może trafić do sądu, który rozstrzyga o korzystaniu z rzeczy wspólnej. Dobrze skonstruowany regulamin ogranicza ryzyko takich sytuacji.

Jednym z zagadnień, które regulamin i oznakowanie garażu muszą uwzględnić, jest parkowanie samochodów zasilanych gazem. Wbrew powszechnemu przekonaniu żaden przepis nie wprowadza generalnego zakazu wjazdu aut na LPG do garaży podziemnych, nie przewiduje go ani prawo o ruchu drogowym, ani przepisy przeciwpożarowe. Znaczenie ma wyposażenie obiektu. Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wymaga w garażu zamkniętym położonym poniżej poziomu terenu wentylacji mechanicznej sterowanej czujnikami stężenia propanu-butanu, o ile dopuszcza się w nim parkowanie aut zasilanych tym gazem. Wiele starszych garaży osiedlowych takiej instalacji nie ma, dlatego przy wjeździe pojawia się informacja o dopuszczeniu albo niedopuszczeniu takich pojazdów. Znak zakazu nie wynika z uznania zarządcy, lecz z braku wymaganej wentylacji w danym obiekcie. Oznaczenie i bezpieczeństwo garażu należą do obowiązków zarządu wspólnoty, obok rozliczeń finansowych, utrzymania części wspólnych i dbałości o stan techniczny budynku.

Miejsce postojowe i garaż to obszar, w którym prawa właściciela zależą od decyzji podjętych jeszcze na etapie budowy i zapisów w akcie notarialnym. Ustalenie modelu przesądza o kosztach, sprzedaży i głosie na zebraniu, a błędne założenie prowadzi do sporów. Jeżeli wspólnota lub właściciel mają wątpliwości co do statusu garażu, zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią, świadczącą pomoc prawną dla wspólnot mieszkaniowych, która oceni stan prawny nieruchomości i pomoże uporządkować zasady korzystania.

Najczęściej zadawane pytania